지분형 모기지, 내 집 마련의 새로운 기회
지분형 모기지, 내 집 마련의 새로운 기회
“집을 살 때 대출만이 답일까요? 공공과 반반으로 나눠 사는 지분형 모기지 온다!”
최근 주택 가격 상승과 대출 규제 강화로 내 집 마련이 점점 더 어려워지고 있습니다. 이에 정부는 2025년 하반기부터 ‘지분형 모기지’ 시범사업을 시작할 것으로 보입니다. 이 제도는 주택 구매 부담을 크게 줄여주는 혁신적인 금융 상품으로, 청년·신혼부부 등 실수요자에게 큰 도움이 될 것으로 기대됩니다. 오늘은 지분형 모기지에 대해 알아볼께요.
지분형 모기지란 무엇인가요?
지분형 모기지는 집값 전액을 대출받지 않고, 일부는 자기자본으로 구입하고 나머지는 주택금융공사 등 정책금융기관이 지분 투자자로 참여해 공동 소유하는 방식입니다. 예를 들어 10억 원짜리 아파트를 살 때, 5억 원은 스스로 조달하고 5억 원은 주택금융공사가 투자해주는 구조입니다. 매각 시 집값 상승분(또는 하락분)을 지분 비율에 따라 나눕니다.
기존 주택담보대출과의 차이점
| 구분 | 지분형 모기지 | 기존 주택담보대출 |
|---|---|---|
| 소유 구조 | 공동 소유 | 단독 소유 |
| 상환 방식 | 수익 공유(매각 시 이익/손실 분담) | 원리금 상환 |
| 초기 자본 부담 | 낮음 | 높음 |
| 대출 부담 | 적음(대출 비중 감소) | 많음 |
누가 이득을 보게 될까요?
지분형 모기지는 다음과 같은 분들에게 특히 유리합니다:
- 초기 자금이 부족한 청년·신혼부부 등 실수요자
- 신용도가 낮아 대출이 어려운 사회 초년생
- 주택 자산에 일부만 투자하고 싶은 중위험 투자자
- 자녀에게 내 집 마련 기회를 주고 싶은 부모 세대
이 제도는 대출 부담을 줄이고, 주택시장 접근성을 높여 가계부채 관리와 주거 안정에 기여할 것으로 기대됩니다.
2025년 시범사업과 정책 동향
2025년 하반기부터 지분형 모기지 시범사업이 시작됩니다. 대상은 수도권(서울 10억 원, 경기 6억 원 이하), 지방(4억 원 이하) 등 약 1,000호 규모입니다. 무주택자 중 점수제로 선정해 참가자가 원하는 지역의 집을 직접 고를 수 있습니다. 주택금융공사 등 정책금융기관이 최대 40~50%까지 지분을 투자하며, 투자 지분에 대해 시중금리보다 낮은 연 2%대의 사용료를 부과할 예정입니다.
시범사업 재원으로는 한국은행 출자 등 다양한 방안이 검토되고 있으며, 총 소요 재원은 약 4,000억 원으로 추산됩니다. 장기적으로는 민간은행, 리츠(REITs) 등 민간자본 유치도 계획하고 있습니다.
지분형 모기지의 리스크와 과제
지분형 모기지에는 다음과 같은 리스크와 과제가 있습니다:
- 집값 하락 시 손실 부담(시범사업에서는 주택금융공사가 후순위로 손실 부담)
- 공동 소유로 인한 매도 제약, 계약 조건 복잡성
- 민간자본 유치의 어려움, 은행 등 금융권의 리스크 증가 우려
정부는 집값 상승 우려, 신고가 거래 제한 등 안전장치를 마련하고 있으며, 제도적 정비와 명확한 가이드라인 마련이 필요하다는 의견이 많습니다.
해외에서의 활용 사례
| 국가 | 지분형 활용 사례 |
|---|---|
| 영국 | Help to Buy 제도로 정부가 최대 40%까지 지분 투자 |
| 호주 | First Home Loan Deposit Scheme으로 초기 자금 부족 완화 |
| 미국 | Unison, Landed 등 민간 투자 모델 활성화 |
자주 묻는 질문(FAQ)
자기자본 일부만으로 주택을 구입하고 나머지는 정책금융기관이 공동 투자하는 구조입니다.
매도 시 집값 상승분(또는 하락분)을 지분율에 따라 나눕니다.
공동 소유 구조로 인한 매도 제약, 집값 하락 시 손실 위험, 민간자본 유치의 어려움 등이 있습니다.
정책에 따라 다르지만, 대부분 실수요자인 무주택자를 우선 지원합니다.
지분형 모기지와 기존 대출을 병행할 수 있지만, 담보가치 평가 등 신규 리스크가 있습니다.
장기적 수익 기대와 주택시장 안정화에 기여할 수 있지만, 담보가치 평가·회수 등 새로운 리스크도 존재합니다.
지분형 모기지는 내 집 마련의 문턱을 낮추고, 실수요자의 주거 안정에 큰 도움이 될 수 있는 혁신적인 금융 제도입니다. 2025년 하반기 시범사업을 시작으로 앞으로 주택시장과 금융 생태계에 어떤 변화가 일어날지 주목됩니다.
참고자료
- 지분형 모기지, 한국형 New 리츠 분석 (한국건설산업연구원 PDF)
- "내가 고른 한 채를 공공과 반반투자"…지분형 주담대 나온다 (연합뉴스)
- [단독]'지분형 모기지', 한은 출자 검토…"손실은 세금으로 메꾸나" 지적 (네이트뉴스)
- "'집 살 돈' 안 드는 시대?...지분형 모기지, 은행은 “리스크 계산 중”(에너지경제신문)
- 금융위원회 보도설명 (지분형 모기지 재원·사업방식 등)
- "지분형 모기지 제도 분석 리포트 (2025.04 기준) (디비리츠 뉴미디어)
- "가계부채와 지분형 모기지 (딜북뉴스)
- "2025년부터 도입되는 지분형 모기지 정책(TISTROY)
#지분형모기지 #주택금융 #내집마련 #공동소유 #신개념대출 #주택시장 #부동산정책 #실수요자지원 #금융정보 #모기지제도
댓글
댓글 쓰기